LEWIN乐玩 - 未来两年，房地产市场的四个重要趋势与家庭资产配置建议

在房地产市场上，有一句经典的比喻颇为贴切：“潮水退去，才知谁在裸泳。”回顾过去二十年，楼市几乎呈现出普遍上涨的态势。无论是处于市中心还是偏远郊区，亦或是在大城市和小县城之间，购置一套房产后，经过几年的时间，资产多半都会迎来可观的增值。那个时期，公众的财富观念简约而清晰：优先选择房产，因为它是家庭财产的坚实后盾。然而，现如今这一逻辑正经历深刻变革。人口结构的变化、住房存量的积累以及行业监管政策的调整，均在促使市场发生巨大转折。尽管我们不必担心房价会出现大规模的暴跌，但再也回不到随便购房都能获利的时代了。未来两年，中产家庭需要逐步适应房地产市场的存量调整阶段，重塑资产配置，不能再盲目将重心压在房产上。

在未来的两年，房地产市场将呈现出越来越明显的分化现象，某些区域的房价将飞速上涨，而其他地方则可能面临重重困境。在未来的日子里，我们将在房产市场上经历一种不再全国同步的涨跌态势。简单来说，人口持续流入、产业支撑稳固、基础配套设施完善的主城区，其房产市场需求将保持趋稳，即使价格涨幅有限，仍然存在真实的购买人群。相对而言，那些面临人口外流、产业衰退的大城市周边区域及三四线城市，尤其是依赖单一规划的开发项目，所面临的风险将不断加剧。根据数据预测，到2026年上半年，在北京和上海的二手房交易量将分别同比增加5.7%和13.1%，成交量创下近五年来的高点，而三四线城市的购房需求则因刚需缩水和存量库存高企而显得乏力，逐渐演变为有价无市的现象。许多地方的房屋挂牌价看似不高，然而持续待售却找不到买家，正如我们常说的，有价无市。而在同一城市内，部分区域的房地产命运可能截然不同。因此，购房者在选择房产时，除了考虑总价带来的吸引力，还应重视未来能否顺利转手这一关键问题。流动性，将在不久的将来成为评估房产价值的核心指标。广东省城乡规划院住房政策研究中心的李宇嘉也指出，“优质房产不愁出售，而劣质房产难以流通”已成为行业新常态。

在这样的市场背景下，二手房交易的重心逐渐转向，新房已不再是首选。在这个存量时代的浪潮中，二手房交易的占比预计将从2020年的27%飙升至2025年的46%，而在2026年前八个月，二手房交易比例更是首度超过新房，达到52%。住建部门的数据也显示，如今二手房的交易面积已与新房的销售面积相当。购房者逐渐意识到，二手房具备成熟的配套设施，并可以实地考察，避免了同新房交付不确定性的风险。过去，开发商依靠快速融资开发房产的模式愈发艰难，新房的供应将保持减少的态势。同时，政策也在朝着改革销售制度的方向迈进。2026年8月28日，多个政府部门联合发布了新规，明确要求新出让土地的商品住宅优先采用现房销售，而对于已取得规划许可证的项目，则鼓励实施现房销售。这一制度将有效防范交付风险，切实实现“所见即所得”的原则。然而，尽管二手房成为了主流选择，购房者仍需谨慎，核实房龄、电梯年限、物业服务水平以及是否涉及抵押或查封等重要细节，以免因追求便捷而疏忽重要信息。 LEWIN乐玩

关于房产的价值，未来将愈发体现其居住属性，而非单纯依赖短期内的增值预期，这是许多人最难以接受的现实。在早些年，购房者往往怀有美好的期许，一方面是自住需求，另一方面则将增值视为投资回报的关键。然而，明后年这种增值期待必须主动减弱。从数据来看，房产回归居住属性的趋势已然形成。到2026年3月，50个城市的住宅平均租金收益率已上升至2.26%，超出同期的5年期定期存款利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。当租金收益能够覆盖按揭月供，房产持有的性价比逻辑也随之变化。持有房屋本身就伴随着各种成本，包括物业费、维修资金以及未来交易可能产生的税费，而这些在长时间内积累下来也是可观的支出。如果是刚需购房，重点可考虑通勤、教育和就医这些实际生活需求，而不是过于追求增值目标；而对期待通过房产投资获益的购房者，则要更加谨慎，不应抱有过高的收益期望。

与此同时，房地产行业的洗牌仍在持续中，高负债的民营开发企业将逐渐出局，央企和国企将在新房开发中占据更为主导的地位。根据中指研究院的数据，预计到2025年，销量超过千亿的开发企业中，将有七家为央企，只有龙湖一家民营企业留在第一梯队。2026年上半年，九家央企的现金储备占样本的52.52%，而民营企业的现金则比期初下降了8.05%，这种分化现象愈加明显。在普通人面临购房选择时，有一个基本原则需铭记：再大的优惠折扣也无法比拟收房的顺利与否。因此，当遇到低价房源或价格大幅下降的楼盘时，务必仔细审查项目的资金监管情况，切勿因小失大，陷入漫长维权的麻烦之中。

为了给普通家庭提供切实可行的建议，“潮水退去”的说法并不是让大家感到恐慌以至于急于抛售房产，而是需要调整思维方式。如果手中有多套闲置房产的家庭，可以趁目前市场仍有流动性，适当精简资产，保留优质核心房产。这与多位专家的建议相吻合——“出劣留优、精简持仓”。建议优先保留那些位于人口流入城市主城区、周边交通、教育和商业配套齐全的优质房源，而将处于人口外流区域和缺乏产业支撑的房产处置掉。若没有硬性的居住需求，则无需强行质押贷款购房。对那些背负高额房贷的家庭，建议预留一定的应急资金。业界普遍建议，至少确保覆盖三至六个月的刚性支出，以应对突发情况。 LEWIN乐玩